As situações particulares dos países são diferentes, ou mesmo muito diferentes, e por isso meter todos no mesmo saco da "crise da habitação" leva a soluções que não resolvem coisa nenhuma.
Ontem o Financial Times (FT) publicou o artigo Where are European mortgage holders most exposed to higher rates? comparando vários parâmetros de cinco países da Zona Euro (Alemanha, Espanha, França, Itália e Países Baixos) com os do Reino Unido. Apesar das mesmas taxas Euribor, as taxas médias das hipotecas na Zona Euro variam entre 1,55% em França e 3,44% em Espanha (Reino Unido 3,06%).
Os sistemas de taxas situam-se entre dois extremos, por um lado países com uma maioria de hipotecas a taxa fixa por uma ou mais décadas (Alemanha e França), que por isso têm taxas médias mais baixas, e por outro países em que predominam taxas variáveis (Países Baixos) e no meio a Espanha, com cerca de metade das hipotecas a taxas fixas e uma taxa média de juro mais elevada.
Em Portugal as taxas variáveis representam 92,6% da carteira de hipotecas embora com tendência para diminuir em benefício das taxas fixas, que em 2022 representaram 6,9% das novas hipotecas, e das taxas mistas (com um período inicial a taxa fixa seguido de taxa variável), que no mesmo ano representaram 12,3% das novas hipotecas.
A taxa média TAEG (que inclui outros encargos além dos juros) no ano passado aumentou de 2,7% para 3,7% e em Março deste ano registou um aumento homólogo de 3 pp, atingindo 5,4%, 1,7 pp acima da média da Zona Euro. Estas taxas médias não são comparáveis com as referidas pelo FT, mas podemos compará-las com a média das Taxas Acordadas Anualizadas que nas novas hipotecas em Portugal em Março atingiu 3,6%, 0,3 pp acima da média da Zona Euro e mais 2,8 pp face à registada no final de 2021.
O índice de preços da habitação do INE passou de 100 em 2015 para 204,74 no 2.º trimestre de 2023. O aumento de cerca de 105 pp corresponde a um aumento anual médio de 9%, muito acima da inflação média nesse período.
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| Housing price statistics - house price index (Eurostat) |
Como se vê no gráfico acima, em termos comparativos com os países da UE o aumento dos preços das habitações em Portugal desde 2010 foi o oitavo mais elevado e muito acima das médias da UE e da Zona Euro.
Em conclusão, as taxas dos créditos à habitação em Portugal estão em forte crescimento e são mais altas do que a média europeia, em parte devido à opção predominante por taxas variáveis, o que permitiu beneficiar das taxas de referência do BCE baixas e das injecções de dinheiro do alívio quantitativo nos anos 2012 até 2021, mas teve como consequência um aumento mais acentuado desde 2022. O crédito barato e abundante nesses anos potenciou uma procura interna cada vez menos satisfeita com uma oferta de novas habitações em queda (ver o segundo post desta série) o que explica o fortíssimo aumento dos preços da habitação, com o contributo no que respeita às habitações topo de gama da procura externa resultante, entre outros factores, dos incentivos proporcionados pelos chamados vistos Gold.
[Fontes, além das citadas, para os dados portugueses: INE (Índice de preços da habitação - 2º trimestre de 2023) e Banco de Portugal (Relatório de acompanhamento dos mercados de crédito, 2022 e Relatório de estabilidade financeira, Maio de 2023)]